Alguna vez no hemos preguntado, ¿qué son las zonas comunes en las comunidades de vecinos exactamente?, ¿qué elementos o zonas comunes existen?, ¿qué usos les puedo dar?, ¿cuáles tengo que pagar?, ¿cuáles no?, ¿existe alguna ley que regule este tema? La idea es poder a continuación resolver y contestar las dudas que puedan existir al respecto y cubrir todos los aspectos para que estéis bien informados en lo relacionado a las zonas comunes de una comunidad de vecinos.
¿Cuáles son las zonas comunes de un edificio?
Primeramente, es necesario que sepas qué son exactamente las zonas comunes de una vivienda. Las zonas comunes de un edificio son todas las partes del edificio pertenecientes a todos los propietarios los cuales están destinados, permiten o facilitan la existencia, funcionamiento, uso, conservación o funcionamiento de los bienes particulares de cada uno.
Por tanto, ¿cuáles son las áreas comunes de un edificio?
Desde los elementos más básicos y estructurales como:
- Suelo, cimientos
- Pilares, vigas, muros
- Fachadas, terrazas, balcones, ventanas (no solo la estructura, sino también la imagen de estos elementos)
- Portal, escaleras, pasillos, patios, pozos, recintos comunes, trasteros
- Piscinas, jardines
- Ascensores, depósitos, contadores
Como otros más relacionados con los servicios y prestaciones
- Suministros de agua, luz, gas
- Calefacción, aire acondicionado, ventilación, evacuación de humos
- Instalaciones destinadas a la detección y prevención de incendios
- Portero electrónico, antenas colectivas
- Servicio de portería o cualquier servidumbre
Todos ellos conforman las áreas comunes de un edificio, y en principio, están destinadas para el uso y disfrute de los propietarios de la comunidad, y al ser también áreas comunes se debe tener en cuenta el mantenimiento de estas áreas, materiales, herramientas y personal cualificado para reparar cualquier desperfecto o problema y para sus revisiones pertinentes. Es muy importante tener en cuenta estos aspectos para el correcto funcionamiento de las instalaciones.
Uso de zonas comunes en comunidad de propietarios
Y bien, ¿qué se suele hacer con todas estas zonas comunes?, ¿realmente se les saca partido?, ¿qué tipo de uso se le dan a estos elementos comunes? Depende del tipo de propietario y del estilo de vida que tenga, pero por lo general, con la llegada del buen tiempo es cuando más se usan y más partido se les saca a los elementos comunes de un edificio pero eso también genera conflictos y problemas como hemos explicado anteriormente, ya que existen muchas áreas que quieren ser utilizadas por unos propietarios para realizar algún tipo de actividad y esto puede generar conflicto con otros.
Algunos usos de zonas comunes más habituales:
- Tendederos en zonas comunes
- Bicicletas en los rellanos
- Animales en zonas infantiles
- Antenas colocadas en fachadas
- Fiestas en piscinas
Estos suelen ser algunos usos de los más habituales, pero decir que al final, muchos de ellos no son del todo correctos y se termina generando tensión y conflictos entre los vecinos, por lo que muchos vecinos para evitar conflictos superiores, suelen definir de manera clara las normas en zonas comunes de un edificio (prohibiciones, limitaciones, concesiones, turnos, horarios…) para favorecer la convivencia ya que cada uno tiene un concepto diferente del uso y disfrute de éstas y puede terminar incordiando a los demás si no se tiene consideración con el resto de vecinos.
Todo esto puede ocurrir, entre otras cosas, por la desinformación y desconocimiento que hay por parte de los propietarios de la legislación que regula el uso y el mantenimiento de las áreas comunes de un edificio: La Ley de Propiedad Horizontal, una ley que veremos más adelante que te ampara en diferentes aspectos y aún seguro que no lo sabes, ¡sigue leyendo!
Elementos comunes de uso privativo en una comunidad
Anteriormente, hemos explicado el tipo de uso que se les suele dar a las zonas comunes en comunidad de propietarios en sí, sean individuales o colectivos pero, no hemos hablado en profundidad de qué pasa realmente a efectos legales si un propietario quiere usar o disfrutar de manera privada de una de estas áreas comunes, ¿está permitido utilizar elementos comunes de uso privativo?, ¿existe algún condicionante?
Sí, está permitido, que no te digan lo contrario ya que sí puedes utilizar elementos comunes de uso privativo, y estás en tu derecho siempre y cuando cumplas los siguientes requisitos:
Para solicitar realizar actividades en elementos comunes de uso privativo el propietario debe:
- Solicitarlo a los vecinos por escrito
- Que se incluya en el orden del día de una Junta Ordinaria o extraordinaria
- Para que puedas conseguir usar áreas comunes de una vivienda de forma privativa, se deberá conseguir el voto unánime del resto de vecinos.
Una vez se apruebe el cambio, debe ser escrito ante notario e inscrito en el Registro de la Propiedad. Pero también hay que decir que si la comunidad de propietarios se niega, y la disputa no consigue resolverse mediante la negociación con los vecinos, puedes solicitar que se te proteja el derecho a usar esas zonas comunes acudiendo a los tribunales o echar mano al arbitraje, pero siempre cuando ambas partes estén de acuerdo en tomar la vía de reconciliación
Ley de Propiedad Horizontal de elementos comunes
Lo primero de todo, para entender esta ley, habrá que saber qué es una propiedad horizontal. Una propiedad horizontal es el conjunto de normas que regulan la organización de un terreno común o edificio. Se podría interpretar también como un régimen de relación y organización entre los propietarios y el mantenimiento de los elementos comunes
Esta ley de Propiedad Horizontal recoge y define todo lo referente al uso y disfrute de elementos y zonas comunes de pisos junto con el artículo 396 del Código Civil siempre y cuando respeten al resto de vecinos y los estatutos de la comunidad. El objetivo de esta ley es velar por el cumplimiento de las normas y condiciones de las zonas comunes de una vivienda.
Esta ley es muy importante y permite:
- Recoger el derecho a establecer normas internas en la comunidad para el uso y disfrute de las áreas comunes de una vivienda como ya hemos mencionado anteriormente con el fin de mejorar la convivencia y velar por el resto de los unos a los otros.
- Dar el derecho a que un único vecino disfrute en exclusiva de los elementos comunes en una comunidad de propietarios, pero debe ser autorizado por la comunidad como hemos explicado antes.
- Medios para combatir en caso de invasión de elementos comunes de propiedad horizontal: esta ley proporciona medios para combatir las obras ilegales. Da derecho a convocar una Junta, facultar al presidente para que realice un escrito con los requerimientos hacia los infractores y por último, si fuera necesario, llegar a juicio. La Ley de Propiedad Horizontal para elementos comunes dice que cualquier vecino tiene derecho a disfrutar de las zonas comunes sin invadir el espacio ni perjudicar al resto de propietarios en el uso de otros elementos comunes del edificio.
Ahora ya sabes que puedes disfrutar los elementos comunes de tu vivienda en uso privativo atendiendo a todo lo que te hemos explicado.
Para saber más consúltanos http://www.lpmfincas.es